Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hợp pháp không?

Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay, tức giấy mua bán không được công chứng hoặc chứng thực, về nguyên tắc không hợp pháp về hình thức. Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nên giấy viết tay không đủ để sang tên sổ đỏ. Tuy vậy, pháp luật vẫn có một số lối ra cho người đã lỡ mua bằng giấy tay, tùy thời điểm mua và giấy tờ đang có.

Ở Hà Nội, rất nhiều thửa đất ở ven đô, đất trong ngõ hay đất giãn dân từng được mua bán bằng giấy tay qua nhiều đời chủ. Bài viết dưới đây giải thích khi nào giấy viết tay vô hiệu, khi nào vẫn có thể làm sổ, và nên xử lý thế nào để giảm rủi ro.

Hợp đồng mua bán nhà đất viết tay có hợp pháp không theo luật hiện hành?

Trong ngôn ngữ pháp luật, mua bán đất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoại lệ ở điểm b chủ yếu dành cho hợp đồng thuê, cho thuê lại, chuyển đổi đất nông nghiệp, hoặc giao dịch có một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản; khi đó công chứng chỉ thực hiện nếu các bên có yêu cầu.

Với nhà ở, Luật Nhà ở 2023 cũng yêu cầu hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc thù. Vì vậy, một tờ giấy viết tay giữa hai gia đình, dù có chữ ký đầy đủ và người làm chứng, vẫn không đáp ứng yêu cầu về hình thức của luật.

Ngoài hình thức, việc chuyển nhượng còn phải đáp ứng điều kiện tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024: đất đã có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp như thừa kế), không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên hay áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án, còn trong thời hạn sử dụng đất và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Giấy tay thường được dùng chính vì đất chưa có sổ, nên rủi ro càng cao.

Mua đất bằng giấy viết tay gặp những rủi ro gì?

• Không sang tên được: cơ quan đăng ký đất đai không nhận hồ sơ đăng ký biến động nếu hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực. Theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.
• Giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu: khi đó, theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Số tiền nhận lại có thể thấp hơn nhiều so với giá trị đất ở thời điểm tranh chấp.
• Người bán bán cho nhiều người, đem thế chấp ngân hàng, hoặc qua đời mà người thừa kế không thừa nhận giao dịch.
• Đất nằm trong quy hoạch, đất lấn chiếm, đất công hoặc đất không đủ điều kiện tách thửa, khiến phần đất mua không thể làm sổ riêng.
• Khó vay vốn, khó bán lại, khó xin phép xây dựng vì không có Giấy chứng nhận đứng tên mình.

Khi nào mua đất bằng giấy tay vẫn được cấp sổ đỏ?

Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP có quy định riêng cho các trường hợp đã nhận chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục. Theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, với thửa đất chưa có Giấy chứng nhận, người đang sử dụng đất có giấy tờ chuyển quyền có chữ ký của các bên được đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền, trong ba nhóm trường hợp:

• Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 mà người chuyển quyền không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024; khi đó việc cấp sổ xét theo các điều kiện sử dụng đất ổn định tại Điều 138.
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Khoản 5 Điều 137 cũng quy định trường hợp giấy tờ ghi tên người khác, kèm giấy tờ chuyển quyền có chữ ký các bên, chưa làm thủ tục chuyển quyền trước ngày Luật có hiệu lực và đất không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.
• Nhận chuyển quyền từ người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Với thửa đất đã có Giấy chứng nhận đứng tên người bán mà việc mua bán bằng giấy tay diễn ra trước ngày 01/8/2024, khoản 2 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cho phép người mua nộp hồ sơ đăng ký biến động kèm giấy tờ chuyển quyền. Cơ quan đăng ký sẽ thông báo cho người bán, Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai; nếu không rõ địa chỉ người bán thì đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng địa phương ba lần. Sau 30 ngày không có ai phản ánh, tranh chấp thì người mua được xem xét cấp Giấy chứng nhận và Giấy chứng nhận cũ bị hủy.

Hợp đồng viết tay có được Tòa án công nhận không?

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép Tòa án, theo yêu cầu của một hoặc các bên, công nhận hiệu lực của giao dịch vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Khi đã được công nhận, các bên không phải công chứng, chứng thực nữa và có thể dùng bản án để làm thủ tục đăng ký.

Ngoài ra, theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức là 2 năm; hết thời hiệu mà không ai yêu cầu thì giao dịch có hiệu lực. Tuy nhiên, khởi kiện tốn thời gian, chi phí và kết quả phụ thuộc chứng cứ cụ thể, nên đây là lựa chọn cuối cùng, không phải cách làm chủ động.

Đã lỡ mua nhà đất bằng giấy tay, nên làm gì?

1. Gom đủ giấy tờ: giấy mua bán viết tay, giấy biên nhận tiền, giấy tờ gốc về đất của người bán (nếu có), các lần mua bán trung gian, giấy tờ nộp thuế đất, xác nhận nơi cư trú.
2. Xác định thời điểm mua và tình trạng thửa đất: đã có Giấy chứng nhận hay chưa, có giấy tờ theo Điều 137 không, có nằm trong quy hoạch hay vướng tranh chấp không.
3. Nếu người bán còn liên lạc được và hợp tác: cách an toàn nhất là cùng nhau ký lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, rồi làm thủ tục đăng ký biến động.
4. Nếu người bán không hợp tác hoặc không tìm được: xem xét hồ sơ có thuộc trường hợp Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP hay không để đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục niêm yết.
5. Nếu có tranh chấp: hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trước, sau đó mới tính tới khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng.

Lưu ý, theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi có biến động như chuyển nhượng, người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động. Chậm đăng ký có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, vì vậy đừng để giấy tay nằm trong ngăn kéo quá lâu.

Mua bán nhà đất ở Hà Nội: làm thế nào cho an toàn ngay từ đầu?

• Chỉ đặt cọc, thanh toán lớn khi đã xem bản gốc Giấy chứng nhận và kiểm tra thông tin thửa đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh nơi có đất.
• Kiểm tra quy hoạch, tình trạng thế chấp, kê biên trước khi ký.
• Ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định.
• Nếu trước đó có giấy đặt cọc viết tay, ghi rõ thửa đất, giá, thời hạn ký hợp đồng công chứng và hướng xử lý tiền cọc khi một bên vi phạm.
• Nộp hồ sơ đăng ký biến động ngay sau khi công chứng và giữ lại biên nhận.

Mỗi hồ sơ giấy tay có lịch sử khác nhau, và chỉ một mốc thời gian hay một tờ giấy thiếu cũng có thể đổi hướng xử lý. Nếu bạn đang giữ giấy mua bán viết tay ở Hà Nội mà chưa biết bắt đầu từ đâu, Tuấn Hải an cư có thể xem hồ sơ và tư vấn miễn phí hướng đi phù hợp.

Câu hỏi thường gặp