Hợp thửa đất theo Nghị quyết 254: điều kiện, hồ sơ ở Hà Nội

Hợp thửa đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026, không còn bắt buộc các thửa phải cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cùng thời hạn sử dụng đất. Nhờ vậy, bạn có thể gộp thửa đất ở với thửa đất vườn hoặc đất nông nghiệp liền kề vào một Giấy chứng nhận mà không phải chuyển mục đích cùng lúc. Các điều kiện chung như đã có Giấy chứng nhận, không tranh chấp và có lối đi ra đường công cộng vẫn giữ nguyên.

Hợp thửa đất theo Nghị quyết 254 thay đổi gì so với trước?

Hợp thửa đất là việc gộp hai hay nhiều thửa đất liền kề thành một thửa và cấp chung một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ), thường khi mua thêm đất của nhà bên cạnh hoặc muốn quy nhiều thửa sát nhau về một sổ.

Theo khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024, các thửa đem hợp phải cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và hình thức trả tiền thuê đất, trừ trường hợp hợp các thửa có đất ở và đất khác trong cùng thửa với nhau hoặc với thửa đất ở. Các trường hợp còn lại phải làm đồng thời thủ tục chuyển mục đích, điều chỉnh thời hạn hoặc chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất về một mục đích, một thời hạn.

Khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 bỏ yêu cầu này: việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất. Theo khoản 3 Điều 13 của Nghị quyết, khi Nghị quyết và luật khác quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì thực hiện theo Nghị quyết.

• Trước 01/01/2026: gộp thửa đất ở với thửa đất trồng cây lâu năm liền kề thì phải làm đồng thời thủ tục chuyển mục đích để thống nhất một mục đích, kèm nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh.
• Từ 01/01/2026: hai thửa được hợp thành một, giữ nguyên phần đất ở và phần đất nông nghiệp, không bắt buộc chuyển mục đích khi hợp.
• Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đã nộp đủ, hợp lệ trước ngày Nghị quyết có hiệu lực mà chưa được giải quyết cũng thực hiện theo Nghị quyết 254.

Điều kiện hợp thửa đất từ 01/01/2026

Nghị quyết 254 chỉ nới các điều kiện về mục đích, thời hạn và hình thức trả tiền. Những nguyên tắc chung tại khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 vẫn áp dụng:

• Từng thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất; với đất nông nghiệp, hãy xem hạn ghi trên sổ trước khi nộp hồ sơ.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu chỉ một phần tranh chấp và xác định được ranh giới, phần còn lại vẫn có thể tách, hợp.
• Có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để ra đường công cộng (khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254); bảo đảm cấp nước, thoát nước hợp lý.
• Trên thực tế chỉ hợp được các thửa liền kề, vì thửa mới phải là một khoảnh đất có ranh giới liên tục.

Nếu các thửa đứng tên những người khác nhau, ví dụ bạn mua thêm đất của nhà bên cạnh, thì việc hợp thửa có thay đổi người sử dụng đất. Khi đó cần hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho được công chứng, chứng thực và làm kèm thủ tục đăng ký biến động.

Khi chỉ mua một dải đất nhỏ, khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định: thửa được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì phải đồng thời hợp với thửa đất liền kề. Nghĩa là phần mua thêm không cần tự đủ chuẩn tách thửa, miễn là được nhập vào thửa của bạn trong cùng hồ sơ.

Hợp thửa đất ở với đất nông nghiệp: sổ mới thể hiện thế nào?

Thửa đất sau khi hợp có thể gồm nhiều loại đất, nhiều thời hạn và nhiều hình thức trả tiền. Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 31/01/2026, hướng dẫn Nghị quyết 254) bổ sung khoản 14 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: nếu xác định được ranh giới giữa các phần diện tích, ranh giới đó được vẽ bằng đường nét đứt xen nét chấm, kèm ghi chú trên sơ đồ thửa đất của Giấy chứng nhận.

Như vậy, bạn có một cuốn sổ cho cả khu đất, nhưng sơ đồ vẫn phân rõ đâu là đất ở, đâu là đất nông nghiệp. Mỗi phần giữ mục đích và thời hạn của mình: đất ở sử dụng ổn định lâu dài, đất nông nghiệp theo thời hạn đã ghi.

Điểm hay bị hiểu nhầm là tiền chuyển mục đích về sau. Mức thu 30% hoặc 50% chênh lệch tại điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết 254 dành cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất có nguồn gốc vườn, ao gắn liền đất ở đã bị tách thành thửa riêng theo các trường hợp Nghị quyết nêu. Nghị quyết không quy định hợp thửa làm phát sinh quyền hưởng mức thu này, nên với thửa nông nghiệp mua riêng rồi hợp vào, hãy hỏi cơ quan thuế trước khi tính chi phí.

Cũng theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254, chuyển mục đích một phần thửa đất thì không bắt buộc tách thửa. Sau khi đã hợp, nếu đủ điều kiện chuyển một phần đất nông nghiệp sang đất ở, bạn không phải tách sổ ra trước.

Hồ sơ hợp thửa đất tại Hà Nội gồm những gì?

Tại Hà Nội, thủ tục hành chính về đất đai thực hiện theo Quyết định 33/2026/QĐ-UBND được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định 105/2026/QĐ-UBND ngày 25/7/2026. Theo Mục VII Phần III Phụ lục I, hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21.
• 02 bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22, thường do đơn vị đo đạc lập.
• Giấy chứng nhận đã cấp của các thửa đem hợp.
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa, hợp thửa, nếu có.
• Văn bản ủy quyền nếu làm thủ tục thông qua người đại diện.

Tùy trường hợp, nên chuẩn bị thêm để khỏi phải bổ sung nhiều lần:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đã công chứng nếu thửa liền kề đứng tên người khác.
• Văn bản đồng ý cho đi qua của hộ liền kề nếu thửa sau khi hợp không có lối đi riêng.
• Văn bản đồng ý của ngân hàng và bản gốc sổ mượn ra nếu có thửa đang thế chấp.
• Giấy tờ của tất cả người cùng đứng tên (vợ chồng, đồng thừa kế) để cùng ký đơn.

Các bước làm thủ tục hợp thửa và thời gian giải quyết

1. Kiểm tra trước: đối chiếu sổ của từng thửa (người đứng tên, loại đất, thời hạn, trang biến động), tình trạng thế chấp, quy hoạch và lối đi.
2. Đo đạc: đơn vị đo đạc khảo sát hiện trạng, xác định ranh giới với các hộ liền kề và lập 02 bản vẽ theo Mẫu số 22.
3. Nếu có chuyển quyền: công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho, kê khai nghĩa vụ tài chính.
4. Nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, qua bưu chính hoặc trực tuyến trên Cổng Dịch vụ công quốc gia.
5. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh kiểm tra điều kiện theo Điều 220 Luật Đất đai; đủ điều kiện thì xác nhận vào đơn và bản vẽ.
6. Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho thửa mới; có thay đổi người sử dụng đất thì làm kèm đăng ký biến động.
7. Nộp lệ phí theo thông báo và nhận sổ mới.

Theo Quyết định 105/2026/QĐ-UBND, thời gian giải quyết tách thửa hoặc hợp thửa tại Hà Nội là 12 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Hãy cộng thêm thời gian đo đạc, công chứng và bổ sung hồ sơ nếu có.

Hợp thửa không đổi người sử dụng đất thường chỉ tốn tiền đo đạc lập bản vẽ (giá dịch vụ, tùy diện tích và ranh giới) và lệ phí cấp sổ theo mức Thành phố quy định. Nếu kèm chuyển nhượng hay tặng cho thì có thêm phí công chứng, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, trừ trường hợp được miễn.

Lưu ý riêng ở Hà Nội và những lỗi khiến hồ sơ bị trả

Quyết định 61/2024/QĐ-UBND của UBND Thành phố quy định điều kiện, diện tích tối thiểu tách thửa, hợp thửa tại Hà Nội. Các ngưỡng diện tích, kích thước trong văn bản đặt cho thửa đất sau khi tách; Quyết định không đặt ngưỡng riêng cho hợp thửa, còn tách thửa đồng thời hợp thửa phải bảo đảm điều kiện của Điều 220 Luật Đất đai (khoản 6 Điều 14).

Một tình huống đặc thù: sau khi Nhà nước thu hồi đất làm đường, phần đất còn lại có thể quá nhỏ, ví dụ đất ở giáp đường mà diện tích ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15 m². Điều 15 Quyết định 61/2024/QĐ-UBND hướng dẫn thỏa thuận chuyển nhượng, tặng cho để hợp với thửa liền kề; không hợp được trong thời hạn quy định thì phần đất này có thể bị thu hồi, bồi thường. Văn bản ban hành khi còn cấp huyện, nên hãy hỏi UBND phường, xã nơi có đất.

• Sổ cũ không có sơ đồ thửa, thiếu kích thước cạnh hoặc số liệu không thống nhất: hồ sơ có thể bị trả lại, nên xử lý đo đạc, chỉnh lý trước.
• Thửa sau khi hợp không có lối đi và chưa có văn bản đồng ý của hộ liền kề.
• Có thửa đang thế chấp nhưng chưa có ý kiến của ngân hàng, trong khi sổ gốc do ngân hàng giữ.
• Diện tích thực tế chênh với sổ, ranh giới với hàng xóm chưa thống nhất.
• Tưởng hợp thửa là đã lên thổ cư phần đất nông nghiệp rồi xây dựng trên đó.

Nếu thửa đất có nhiều loại đất, đang thế chấp, đứng tên nhiều người hoặc cần lối đi qua đất hàng xóm, bạn có thể liên hệ Tuấn Hải an cư để được tư vấn miễn phí phương án hợp thửa trước khi đo đạc.

Câu hỏi thường gặp